不動產投資
第一章 概論
一 定義
二 市場範圍 以都會區為範圍. 就不動產而等於在同一個供需圈
三 市場分類 個体與總体
個体是在討論各基地的價量而總体是在討論整體市場的價量變動
地域別各次市場
用途別各次市場
四 研究步驟 市場分析(market analysis)
可行性分析(feasibility analysis)
財務分析(financial analysis)
五 研究方法 一象限 以供需決定價量
四象限 以供需, 資本還原與存量累積關係決定房價與租金、興建量與存量
表1、近年國富毛額及淨額比較民國90年底-94年底 單位：兆元，%
年別／毛、淨額 總計
Total 實物資產
Physical
Assets
已登記土地
Registered Land 房屋建築
Building 營建工程
Structure construction 運輸工具
Transport Equipment
國富毛額
90年® 108.94 101.08 54.28 13.31 6.95 2.85
91年® 112.60 102.43 53.54 13.97 7.39 2.88
92年® 115.72 104.39 52.83 14.61 7.95 2.96
93年® 121.71 109.68 54.15 15.42 9.24 3.12
94年 128.17 115.25 57.67 16.03 9.95 3.22
毛額結構比(%)
90年® 100.00 92.79 49.82 12.21 6.38 2.62
91年® 100.00 90.97 47.55 12.41 6.56 2.56
92年® 100.00 90.21 45.66 12.62 6.87 2.56
93年® 100.00 90.12 44.50 12.67 7.59 2.56
94年 100.00 89.92 45.00 12.51 7.77 2.51
資料來源: 行政院主計處
1許多屆齡退休的中壯年族群或是中產階級、在這兩年到台灣宜花東地區和澎湖買地、蓋房，房仲業者表示，在這兩年的價格，平均上漲兩成以上，除了計畫自己享受外，還有投資民宿，委託當地業者經營，自己假日再到當地度假。雪山隧道通車前就有很多台北人，到宜蘭礁溪買房子，通車後，礁溪一帶的溫泉套房買氣更顯熱絡，除了純投資之外，也有許多外地人購買享受一陣子之後，再轉手賣出。
到花東漲幅也相當驚人，花蓮地區有慈濟醫院、東華大學設立等，醫療資源齊備，空氣清新、環境好，吸引退休人潮買地蓋房，特別是慈濟醫院所在的吉安，三年來農地價格從一坪一萬飆漲到二萬，漲幅最為驚人。
也有計畫在十年後退休的夫妻，到花東看地、買地，等待房子完工，退休就享受農村生活，也可以先將房子交給在地民宿業者代管與維護，假日就到台東住宿，退休前賺旅遊財，退休後自己住，享受生活( 2008/02/20)。
2 總統選戰改打兩岸牌，執政黨不惜祭出放寬陸資來台投資不動產的規定。信義房屋分析，商用不動產受惠於新措施，未來不但大型標的行情持續延燒，單層或單戶的辦公產品也會受惠，大小產品都會成為搶手貨。
行政院方面有意放寬陸資投資台灣不動產的相關規定，包括不追查資金來源、向國內金融機構融資在五成以內，相關人員來台停留時間延長等等。
業者認為，新措施影響所及，將使得去年開始爆發、集中在數十億大型標的商辦行情，向外擴散，單層或單戶的辦公產品未來也將受惠，將使得今年商用不動產市場呈現「百花齊放」的格局。
信義房屋分析，國內商用不動產市場現在資金滿滿的情況，不管是大型壽險業者還是外國投資銀行，手中的現金部位都還很大，而產權完整的大型商辦已經有限，新措施一旦實施，商用不動產的買方客層會變得更廣泛，市場流通性更好，投資風險會更低，買氣當然會更暢旺 ( 2008/02/20)。
3 商圈沒落 萬華房屋稅路段率調降 北市房屋稅路段率調整案定案，全市共77個路段調升，多分布在交通及商業快速發展地區，例如信義商圈及內湖科技園區、永康商圈等路段，約4萬6000戶；調降的有32個路段，因商圈沒落所致，例如萬華商圈、中山北路一段等路段，約1萬7000戶。
調降路段率的地區，將反映在今年五月開徵的房屋稅，但調升的地區則從明年起才開始生效。路段率的調整，是依地區的繁榮而定，這次調整市府每年約可增加7000萬元的房屋稅收入。
依稅法規定，房屋標準價格每3年應重新評定1次。稅捐處去年特別將房屋街路等級調整率列為清查的重點，對於房屋路段率如有偏高或偏低情況予以調整，並提報北市不動產評價委員會檢討修正。
這次調整的原則為，偏高者調降其路段率1次調足；偏低者則分次提高，以避免增加納稅人太多的租稅負擔。該處依此原則調整部分街路之路段率，調降部分計有32個路段，其中最多調降7級，以中山北路1 段33巷為例，該街路原適用之路段率為260％，調降7級後為190％，降幅達27％，調整幅度最大。 調升部分計有77個路段，其中除3個路段調升3級外，大部分街路僅調升1至2級，平均調升幅度12.7％。
房屋街路等級調整率的適用情形，係依商業、交通發展情形良好的核心地帶，逐漸往郊區遞減。惟近年來部分地區因百貨公司林立、快速道路開通或經貿園區的設置，其商業繁榮快速發展，交通便利性更加速現代商圈的形成，萬華、大同等傳統地區則因人潮聚集之商圈東移而逐漸沒落(2008/02/21 )。
習題 1.試藉供需圖形說明不動產的去化率(absorption rate)與空屋率(vacancy rate) 的意義。
2.供給函數若維持為Qs=-200+3p，而需求函數由Qd=300-2p增加至Qd’=500-2p，試求價量各增若干?
3.試述資本還原率上升對不動產房價與租金、興建量與存量各有什麼影響?
4.試述建地供給增加對不動產房價與租金、興建量與存量各有什麼影響?
第二章 不動產市場的形成與開發
一 比較利益與聚集經濟 規模經濟，地方化，與都市化經濟
二 區位商數與就業乘數 基礎產業與服務產業
表2南港軟體園區
一期
二期 三期
開發時程 85.1/88.10 89.3/92.9 93.12/96.12
基地面積(公頃 3.97 4.18 1.52
樓地板面積(坪 56670 76400 51900
廠商家 107 102 100
產業 資訊軟體電腦 資訊軟體數位 資訊軟體數位
三 經濟成長與都市成長 三部門經濟成長論
四 移轉占分
五 效率與完全競爭 一物一價原則, 配置效率、運作效率、資訊效率
六 效率市場 弱則效率、半強則效率、以及強則效率假設
習題 1.試述資源導向與市場導向廠商的區位選擇。
2.試比較規模經濟，地方化，與都市化經濟的異同。
3.試述區位商數與就業乘數的意義與功能。
4.對都市而言，需求拉動型與供給推動型的經濟成長有何區別？
5.試藉移轉占分法分析各都市之產業組合優勢與競爭力。
6.試藉效率市場假設（弱則效率、半強則效率、以及強則效率）以分析我國不動產市場是否具有充分資訊。
第三章 不動產市場的層級
一 中地理論 地域性
都會性
二 等級規模法則
三 極化理論與圖能圈(Thunen ring)
表3各大都會區地王(96年)
位 置 地 標 設 施 公告現值(萬元/坪)
台北市 忠孝西路一段 新光三越 火車站客運站 321(97年336, 而台北101只有297)
台北縣 板橋文化路民權路 追風廣場 火車站 108
桃園縣 桃園市中正路復興路 肯塔基 火車站百貨商圈 118
新竹市 中正路 Sogo百貨 火車站百貨商圈 26
新竹縣 竹北市竹仁路中山路 火車站 50
台中市 西屯區惠國段 新光三越 百貨商圈 45
彰化縣 彰化市第一市場 市場夜市 43
雲林縣 斗六市愛國街 客運站市場 61
嘉義市 中山路國華街 百貨商圈 64
台南市 中正路西門路 83
台南縣 新營市民權路復興路 45
高雄市 三多三路文橫三路 百貨商圈 百貨商圈 99
高雄縣 鳳山市中山路 大統商圈 客運站百貨商圈 58
屏東縣 屏東市上海路復興路 49
基隆市 愛三路仁三路 夜市 170
宜蘭縣 羅東鎮公園興東路 48
台東縣 正氣路光明路 60
資料來源: 信義房屋
習題 1.試藉中地理論敘述各區域的都市分佈。
2.試藉中地理論敘述各都市的商業中心（商業區）分佈。
3.何謂等級規模法則。
4.試述圖能圈(Thunen ring)的大意
第四章 不動產市場的政府干預
一 不動產市場是一種不完全競爭的市場
二 公共財(不具排他性與敵對性)與外部性(正面外部性與負面外部性)
三 交易成本 資訊搜集成本
協商談判成本
契約制定成本
監督成本
執行契約成本
不動產糾紛經常占民事糾紛的首位
四 外部性的對策 課稅與補貼(Pigou’s Approach)
重新界定財產權與協商(Coase’ Approach)
五 公共財的對策 公共選擇(一般財貨與公共財的加總有所不同)
六 交易成本的對策
習題 1.試述政府對一般外部性的對策
2 試述政府為何須提供公共財
3 試述政府如何降低不動產市場的交易成本
4 試述政府在不動產市場中對外部性與公共財的對策
第五章 不動產市場景氣循環
一 景氣循環的四階段
二 景氣循環的原因 需求拉動與供給推動
1.2008農曆新春後，水泥鋼鐵價格向上衝，鋼筋的牌告價從2002年的1.2萬多，飆漲到2.4萬多，漲幅高達9成，市價更是到了2萬8千塊，建商悄悄調整房價，像台中七期這裡的新建案，平均漲幅就在5到8%之間。此外，水泥也漲價，台泥三月份水泥報價，包括散裝水泥將從每公噸2250元上漲到2500元，50公斤包裝的水泥也從127漲到137元(2008/02/15 ET Today)。
國際鋼鐵原物料價格大漲造成國內鋼筋價格居高的主因，展望未來一年國際原物料市場，似乎不會回跌，營造業者短期內恐怕難以買到便宜的鋼筋。
高爐廠與鐵礦砂供應商年度合約談判尚未有結果，但全球鋼廠預期會大漲的心理，今年一月以來，包括廢鋼、生鐵、鋼胚等煉鋼原物料及半成品價格一飛沖天。以鋼筋的原料小鋼胚為例，去年二月的價格只有每噸四百五十美元，第四季開始拉升到五百七十美元，今年一月更是急速調漲到六百廿美元，農曆年後成交價已有七百四十美元，一年來漲幅高達六十四％。在中國政府調高鋼品出口稅後，國際市場供應短缺，俄羅斯及巴西等供應國待價而沽，市場轉化成賣方市場。
鋼鐵業者表示，國內鋼筋會出現短缺現象，並非需求暴增，而是產量略有減少。根據鋼鐵公會統計，二○○七年國內鋼筋產量約為六百萬噸，比二○○六年同期少八十五萬噸，產量銳減則是因小鋼胚價格暴漲，業者買不下手，直接影響產量。
去年二月時，每噸鋼筋廠交價尚只有一萬七千元，上週鋼筋的行情超過二萬五千元，漲幅接近五成，包括公共工程在內，很多人無法吸收這個漲幅，所造成的財務風暴與骨牌效應，從農曆年前就已經發酵。
過去幾十年來，鋼鐵市場也有幾次景氣循環，根據景氣低迷時的經驗讓這些鋼筋單軋廠不願追高購料，一噸七百多美元的小鋼胚，還有國內廢鋼一噸也要一萬五千元的收購價，很多業者寧願停產也不願冒著高檔套牢的風險(2008/02/17);
今年度鐵礦砂價格大漲65%，驚爆國內外鋼市。依新年度鐵礦砂價格漲幅，加上煉焦煤、海運費用，業界估計煉鋼成本每公噸將上漲逾100美元，國際鋼價勢將大漲，國內鋼廠也同步「封盤」，全面停止報價，惜售心態濃厚。
鋼鐵業者原先預期今年鐵礦砂價格漲幅會超過50%，中鋼第二季內銷盤價也會以高盤開出，但近期熱、冷軋、棒線等鋼品流通行情已率先上揚，如今鐵礦砂漲幅底定，鋼鐵相關廠商持料待漲，要等中鋼、中鴻等公司接下來的開盤結果及國際鋼價漲勢，再決定售價。相關廠商停止報價，將使市場交易趨於停滯。
鐵礦砂價格大漲，中鋼煉鋼成本雖大增，卻可藉轉嫁調漲售價，獲利仍會提升；現階段有料源的鋼廠如中鴻等，也會受惠；至於高興昌、燁輝、春源等單軋、鍍面、裁剪等中游廠商，獲利多寡端視原料儲備情況而定；下游的螺絲螺帽、鋼線鋼纜等加工製品廠商，今年獲利將受侵蝕。鋼界上肥下瘦的態勢更明顯。
中鋼主管昨天表示，估計鐵礦砂年度新價，煉鐵成本每公噸至少增加100美元，預定3月6日開出第二季內銷盤價每公噸可能大漲3,000元至3,500元，幅度約12%至14%；中鴻3月新價，也可能由每公噸上漲1,000元，修正調漲2,000元，調高一倍。
日韓及中國等鋼廠接受鐵礦砂大漲後，昨天國內鋼鐵流通市場瞬間「凍市」，賣方立即封盤；上海鋼價全面提升；新日鐵的熱軋鋼品對外報價，立即由每公噸730美元竄升到810美元，鋼市連環漲。
貿易商指出，2005年至2007年，國際鐵礦砂漲幅分別為71.5%、19%和9.5%，今年漲幅65%，是歷史次高。
最震撼的國際報盤來自日本，新日鐵熱軋報價昨天立即從每公噸730美元至750美元，一下子竄升到810美元。中鋼熱軋出廠價每公噸還停留在600美元，價格差異相當大，預期中鋼開第二季內銷盤價，漲幅也相當可觀(2008/02/19 )
鋼筋、水泥、砂石、銅製品、土地人工等營建物料價格齊揚，2008較去年上漲二至三成，已到讓建築業吃不消，促使全台建商紛紛計畫在三、四月間調高預售案單價，價格調整幅度在5％至10％之間，甚至有業者透露部分頂級豪宅案上調幅度將高達二成。不過也有建商考慮巿場接受度，要看選後巿況決定是否調價。「建材飆漲之兇，如同民國六十年一般，那時許多建商因沒有反映成本，賣到賠錢，甚至倒閉！」。
全台許多建商都蘊釀調漲預售案售價，像是「美河巿」、「潤泰萬囍」、「大同明日世界」、「ＡＩＴ」、「聯聚方庭大廈」、「總太東方帝國」、「聚合發榮耀」、「山璞植物園」等案都已規劃或是已經調整售價。
建商分析，一般建築物的建築成本，大概佔房價的四成左右，如果營建成本上漲二成，總體售價就要上漲近一成；如果佔到四成，就要上漲16％以上。面對這波營建材料的全面上漲，建商都不敢掉以輕心，特別是預售屋更要抓緊未來營建材料上漲幅度作訂價，才能避免最後利潤都被營建材料上漲吃光，甚至倒虧(2008/02/20)。
2通貨膨脹讓許多人吃不銷，位於非洲的辛巴威，一張面額1000萬辛巴威幣的紙鈔，只能換到美金1.5元，新台幣連50元都換不到，而在辛巴威買一隻雞要1300萬辛巴威幣，遊民至少要撿兩個月的垃圾，加上不吃不喝才能買到一隻雞。當地去年11月份通貨膨漲為24447％，短短3個多月，通膨已是當時3倍，來到66000％，超市中的洋芋片，一包將近500萬辛巴威幣，結果還是搶光光，據說500萬辛巴威幣，還是上個月的價錢，目前價格已經翻了一倍，當地的通貨膨脹，讓民眾苦不堪言，政府束手無策，只會箝制媒體自由，例如美國有線電視新聞網就遭辛巴威政府拒絕採訪報導(ET Today 2008/02/16)
3. 百物齊漲》痛苦指數 10年來第3高
物價居高不下，去年國內痛苦指數（消費者物價上漲率加失業率）創近十年來的第三高。主計處今天將公布二月分物價，預估單月漲幅恐達百分之三。所謂「痛苦指數」，是指「失業率」與「通膨率」相加，數字愈高代表民眾生活愈痛苦，概括反映人民的經濟生活。
去年痛苦指數僅次於民國93、94年，不過「痛苦」主因不同。93、94年痛苦指數上揚，主要是因為失業率衝高，失業者失去經濟生活支撐；但去年是因物價全面喊漲，國人的實質購買力下降，痛苦指數再度攀升。去年下半年起，國內物價難敵國際行情攀升，出現「百物皆漲」的情況，從去年前三季只有不到百分之一的漲幅，在第四季一下衝上成長率百分之四點五的高點。今年的物價走勢也不樂觀，根據主計處的最新預測，上半年平均漲幅為百分之三；下半年因為去年基期已高，漲幅可望縮小( 2008/03/05 )。
痛苦指數達57.2分～ 上班族：政府最該負責！民生物價一直漲，只有薪水仍在原地踏步！根據今(20)天公佈的一份最新調查指出，上班族痛苦指數節節高升，平均已達57.2分，主要原因是覺得薪水太少、物價又太高，而且近半數上班族認為，最該為此結果負責的就是政府。
進一步了解造成上班族覺得生活痛苦的理由，前兩大主因分別是「薪水太少，可支配所得不敷支出」及「物價太高，生活開銷大增」，而且45.9％上班族異口同聲表示，「政府」應該為此結果負責。
面臨痛苦處境，上班族決定自力救濟，為自己提升財富所得，結果發現超過8成選擇投資理財，以進入障礙較低的「定期定額投資基金」最受上班族青睞，甚至過去視為禁忌的「兼差接案，創造第二份薪水」，也被18.5％上班族視為脫貧特效藥(2008/02/20)。
4.金價攻頂 這波還沒漲完 金價2008/02/22(週五)再創新高，達每英兩953.6美元，這波可望上漲到980~1,000美元，若下跌也能在936美元獲得支撐，不少銀樓也打出高價回收舊金，最高以每錢3,360元買回。22日台灣銀行黃金存摺以每公克新台幣960元收盤，賣壓強勁，不少投資人趁勢獲利了結。對已持有黃金的投資人來說，現在可分批賣，落袋為安；而現在進場的投資者，可以在980~1,000美元時賣出，若上攻不成，也能在936美元得到支撐。
銀樓創下28年來的歷史價格，現在每錢以3,640元賣出，3,290元買進。銀樓老闆說，過去黃金買賣價差頂多200~150元，但現在金價波動大，為了避免虧損，買賣價差已達350元。
不過，若有金飾金條要出售，還是有方法談到好價錢。有些銀樓專門高價回收舊金，上週買回價約是每錢3,360元，此外，也不扣耗損費（每錢要被扣至少5%的成色耗損費），家裡有舊金想出售的人，記得要多比價，並且找不收折損費的銀樓。
從1月到現在，金價的漲幅約13%，而新台幣兌美元的升幅約3%，但是只要金價的漲幅能蓋過新台幣升值的幅度，投資人都不必過度在意短期的匯差，中長期來說，黃金還是很好的抗通膨投資商品。
目前國際市場上普遍看好黃金後市，日前美國公布1月份的消費者物價指數，結果發現通貨膨脹持續增強，加上油價居高不下，都讓國際市場上的黃金需求變多，不僅持有者不急於變賣，還有更多投資人買進。
世界黃金協會報告，去年的黃金總需求量是3,547噸，以噸數計算，比2006年上升4%，若以美元計算，則上升了20%，達到792億美元，創下連續四年來的新高。
此外，中國大陸的黃金用量不斷攀升，去年的需求量比2006年上升26%，如果按量計算，中國已超過美國，成為世界第二大黃金首飾市場，而香港的需求量上升15%，台灣上升3%，這些都使得黃金後市看漲(2008/02/25 )。
不管是結婚買首飾，還是送情人禮物，代價真的愈來愈高，因為不只黃金很貴，白金也創下歷史天價，從去年一月到現在漲幅超過8成，隨便一條白金項鍊，都要2、3萬，是黃金的一倍，只是白金耗損高，舊金換新金價差高達2成，讓民眾還是情願選擇買黃金保值。和去年的價格相比，白金每盎司只有1129.5美元，之後就不停往上飆，到15日收盤，已經飆漲8成以上。
白金的硬度比較高，熔點也比較高，所以損耗率會比較高，保值性相對也沒有像黃金那麼好，一般它的價差，比較簡單做計算，黃金損耗1成，白金大概損耗2成。
白金會漲主要是因為產地南非電力短缺，礦場不時得停工，預計今年產量減少12萬盎司，未來價格恐怕很難掉下來，想擁有尊貴美麗的代價愈來愈高ET Today (ET Today 2008/02/16)
三 景氣預測 景氣指標法 廠商與消費者信心調查法 經濟計量法
領先指標:(1)股價指數, (2)工業及服務業加班工時, (3)外銷指數, (4)住宅核發建造面積, (5)M1B,(6) 工業及服務業淨進入率, (7)製造業存貨量, (8)北美半導體接單出貨比(B/B ratio),
同時指標: (1)工業生產指數, (2)實質製造業平均薪資, (3) 實質製造業銷售, (4)批發零售及餐飲業營業額指數, (5)非農業部門就業人數,
四 景氣對策 財政政策與貨幣政策
五 土地投機與投資
表4.國有地標售 (96年)
年度 標案 面積(坪) 公告現值(萬元/坪) 標售底價(萬元/坪) 實際標價(萬元/坪) 容積標價(萬元/坪)
87/7 信義區松高路 3000 413 統一
95/7 中正區中華路 166 商4 403 元大
95/03/02 信義聯勤 2326.0 61.30 100.20 274.6 98
96/04/26 龍江路 409.8 49.59 77.36 252.0 112
96/04/19 台汽北站 1376.0 91.49 207.20 388.0 69
96/04/13 台銀轱嶺街 957.7 59.63 173.30 291.2 83
96/04/12 寧波西街 357.6 54.35 102.50 215.3 96
96/10 基隆站和平東站 商3 , 263 基泰
97/1 信義區崇德街嘉興街 325 住3 80 160 71
96/5 杭州北路忠孝東路 249 商3, 商3特 444.6 國泰
97/1 南京東路1段 128 商4特 296 400 71.45六福
資料來源: 信義房屋, 永慶房屋,
1.法院法拍屋 房貸利率上升, 加上百分百房貸寬限期到期, 全台法拍屋一年內增加1萬戶, 高雄占7193件, 台南占6822件, 雲林占5794件, 彰化占5314件, 台中占5216件, 台北市占2598件(96年)
93年法拍屋市場, 曾有2187.6億元拍定額, 至96年降為1168.8億元, 司法院下令18個地方法院, 全面辦理不動產照片上網, 投資人不必再找法拍資訊業者, 只要進入司法院網站, 點選 ”查詢服務”選項, 就會出現 ”法拍屋公告” (97/1/29工商)
表5法拍屋公告
95年
1季 95年
2季 95年
3季 95年
4季 96年
1季 96年
2季 96年
3季 96年
4季 93年
94年
拍定數 6398 6797 6819 6795 6247 6966 6669 6886 47755 33126
流標數 33073 35090 36866 36082 33374 39051 43399 45444 201678 165394
撤回數 4040 4357 4794 4365 4046 4724 4578 4612 25189 20631
總案數 43511 46244 48479 47242 43667 50741 54646 56942 271614 219151
平均拍數 2.751 2.689 2.657 2.702 2.743 2.788 2.811 2.869 2.7 2.8
拍定額(億元) 297.48 358.38 384.16 348.82 281.24 309.26 308.4 269.89 2187.6 1620.9
每戶拍定價(萬元) 465 528 564 514 451 444 463 392 458 489
資料來源:透明房訊
1.鎖定法拍小套房 善用裝潢術 投資利潤達3成 小套房越來越難貸，許多投資人紛紛撤出這塊市場，但卻有人反其道而行，專挑法拍的小套房投資，再運用巧妙裝潢手法，讓平凡的法拍屋升等為高級套房，每坪房價因此多賣5到8萬元，投資利潤將近3成。
過去投資法拍屋，只要15%的自備款，但小套房越來越難貸，想藉著投資法拍套房獲利，自備款最好準備4成以上，法拍屋到手後，或許因為屋齡問題導致賣相不好，這時候再巧妙運用裝潢術，原本平凡的法拍屋也能變身為高級住宅，每坪房價還可以多賣個5到8萬元。在出手之前實地拜訪，多多打探屋況和過去的歷史，才能讓投資無往不利(2008/02/25 )。
2. 96年房仲店頭銷售的產品型態，預售屋及1年內新成屋的銷售比例創7年新高，業者表示，新成屋供給明顯增加，價位難免有所考驗，但對於自住或想換新房子者，不妨多觀察, 受到2008年初全球股災波及，原本立委選後頗受提振的房市信心隨之開高走低，短期內國際景氣走向，以及選後兩岸開放腳步，將成為影響鼠年房市信心面強弱的兩大因素。當前兩黨候選人都將兩岸開放列為重要政見，若選後相關措施能順利推展，房地產長期保值性將浮現，各地區交易價量視受惠兩岸開放題材多寡，在區域上以及產品上各有不同的表現。短期內陸資基於使用而來台購屋的機率不高，反倒外資在台灣房市的開放下，將明顯提升投資意願，而延宕已久的開放觀光議題，實現後除提升飯店旅遊設施的投資之外，也可望再度活絡店面及商場的交易。
在預售市場上，隨著房貸對於套房產品的限制，過去北市預售產品的兩極化，今年將明顯朝僅剩高總價的極大化產品獨走，至於中低總價的產品，則由兩房來挑大樑。
另一方面，這波房地產交易熱絡以來的住宅產品推案量節節高升，由於預售期間好的案子不乏投資買盤搶購，並在接近完工前後流入成屋市場，也拉高這兩年新成屋在房仲市場流通的比例。根據信義房屋統計，去年房仲店頭所銷售的產品型態中，預售屋及1年內新成屋的銷售比例，創7年新高，自93年的3.70%，攀升至96年的16.34%。
由於近兩年預售推案量居高不下，可預見今年仲介市場上新成屋的流通比例將持續攀升。儘管新成屋供給明顯增加，對於可能形成餘屋問題的區域或是過去房市高峰期價位飆出合理價太多的地段，價位難免調整，但對於自住或想換新房子的人，不妨趁選擇性增加之際，多觀察、多比較，尤其新成屋可以身歷其境，好壞及適合程度一目了然，更便於購屋者選購一個理想家(2008/02/15 ET Today)。
習題 1.試述景氣循環的原因
2 試述景氣預測的方法
3 試述政府的景氣對策
4 試述土地投機的意義
第六章 各(用途別)不動產次市場的供需
一 住宅 三種需求(人口需求 市場需求 政策需求) 與負擔能力
1 年所得對房價的比率不能超過六倍
2 貸款本息不能超過每月所得的百分之三十
表6 95年度台北市各行政區房價所得比
行政區 95年家庭所得 95年30坪住宅房價 95年房價所得比
平均 107.31 1011.78 9.43
松山區 104.02 1071.24 10.30
信義區 100.92 1206.68 11.96
大安區 123.08 1341.46 10.90
中山區 93.41 1051.50 11.26
中正區 100.59 1106.21 11.00
大同區 76.10 710.75 9.34
萬華區 104.01 616.42 5.93
文山區 105.48 736.92 6.99
南港區 118.90 806.57 6.78
內湖區 111.51 845.52 7.58
士林區 126.85 1043.69 8.23
北投區 110.51 915.19 8.28
資料來源: 永慶房屋, 北市主計處
台北市房價所得比在92年為6.04倍
表7 台北市房價所得比與貸款負擔
房價所得比 貸款負擔(%)
93/1 7.4 ---
93/2 7.8 31.3
93/3 7.8 33.0
93/4 7.4 30.6
94/1 8.0 36.0
94/2 8.0 35.4
94/3 8.9 31.3
94/4 8.9 31.9
95/1 9.5 40.9
95/2 8.7 38.6
95/3 8.0 39.7
95/4 8.8 39.4
96/1 8.1 37.1
96/2 9.9 40.4
96/3 10.0 ---
資料來源:國土規劃及不動產資訊中心
表8 10年內都會區住宅房價變動 (96/8/16工商)
台北市 台北縣 台中市 高雄市
每戶面積(坪) 31.49 30.86 41.68 38.79
86年房價(萬元) 761 469 538 522
96年房價(萬元) 1162 607 666 529
資料來源: 信義房屋
表9 都會區近年住宅和套房價格(萬元/坪)
住宅 套房
92年 96年 漲幅(%) 92年 96年 漲幅(%)
大台北 師大商圈 24-25 約40 40 32-33 40 20
忠孝商圈 21-30 38以上 60 36-45 40-50 40
中山北路附近 15-18 26-30 70-80 12-15 20-30 80
景美商圈 16-19 25-28 20-30 19-28 26-30 10-20
公館商圈 18-24 約40 30-40 32-33 50-55 60
大台中 東海商圈 3-4 7-8 30-40 5.5-6 10-11 40-50
逢甲商圈 3-4 7-8 40-50 6-7 10-13 40-50
大高雄 漢神商圈 8-9 10 10 10-11 12-13 10
大遠百商圈 8-9 10 10-11 12-13 10
資料來源:住商不動產(96/1/17工商)
1. 投資住宅須注意 (1)地段:例如捷運站和大學城附近, (2)客源: 大學宿舍的多寡, 和(3)利率: 最好要有3成自備款及裝潢家電費用, 並注意報酬率要在4%以上,
2. 西方國家住宅壽命可達80年, 在台灣只有22至25年(96/4/2/6聯合)
3. 消費者購屋前的搜尋階段, 透過網路搜尋的比率已達83%, 根據永慶房仲網區域物件點閱率統計，2008年元月份大台北民眾物件查詢數最高地段，由北市內湖區奪冠，點閱率達14.8%；其次北縣板橋市，點閱率為14.5%，由此預測內湖與板橋將成大台北買氣最旺熱門潛力區。捷運已融入大台北民眾的生活中，已經通車或即將完工的捷運線，仍會是鼠年助漲區域房市的重要題材。單就北巿分析，根據永慶房仲網統計，北市以內湖區以及文山區分居熱門購屋區域前兩名，民眾上網查閱物件次數最多，區域物件點閱率皆逾14%以上。捷運內湖線於明年6月通車後，將大幅提升其交通往返的便利性，且內湖地區解決淹水問題後，居住品質大為改善，鄰山近湖，生活環境清閒優雅，是多數中產階級上班族購屋的首選區域，再加上區域內有多家大型賣場群聚，生活機能便利，進一步提高民眾進駐的意願，讓內湖得以躋身鼠年大台北房巿最熱門的區域。
北縣方面，區域物件點閱率最高的前五個行政區，也皆為捷運線通行區域，北縣為北市的主要衛星都市，靠捷運線將台北縣市所分別扮演的居住及工作功能緊密串聯，因此，捷運的便利性成為上班通勤族選擇北縣購屋時重要考量。
像是具有三鐵共構優勢的板橋市，不僅為北縣行政中心，資源開發或公共設施的建置也較為成熟，成為是購屋族選擇北縣房子最青睞地區，依永慶房仲網統計，元月份板橋市的物件閱率達14.2%，位居北縣首位。
地段備受重視，市中心精華區的房價勢居高不下，導致由市中心沿捷運或快速道路往市郊擴散的「水波效應」持續發酵，預計北縣市將有捷運南港線東延段，以及八里新店快速道路通車，屆時可望帶動南港、八里、蘆洲以及三重等地區的房市需求(2008/02/15 時報資訊)。
4. 2008/02/17 江子捷運站共構的十七層大樓，捷運局要標售四到十樓共八十九戶的套房，大部分是12。5坪，每坪起標價29萬，格局方正，衛浴與廚房齊全。租金報酬率至少有5到6%。只開放四天參觀，三月下旬與四月上旬進行兩次投標，押標金只要房價的一成，如果錯過，就要再等萬芳社區，萬隆，大坪林站共構案的釋出(2008/02/17 民視新聞)。
三個比價管道、一個殺價妙招 買預售屋 不吃虧
北市預售屋開價一路走高，買預售屋一定要做足功課，三個管道比價，一個殺價妙招就是，同時看三、五處，增加談判籌碼。可先透過三個方法，掌握預售屋合理行情。
1. 探詢當地成屋價格，推算預售屋合理行情。 預售屋的價格當做一百的話，屋齡一、二年的新成屋，價格打八折，屋齡五年、八年的新大樓，價格再打八折。例如，中古屋一坪四十萬，新成屋大約在五十萬，預售屋大約在六十二萬五千元，打探到周邊成屋實際行情以後，就可以掌握預售屋的合理行情。
2. 按照時間序列推算，了解預售屋合理行情。 也可以拿附近預售工地，去年十一月、十二月的開價做基準，打個九折，來評估今年二月推出的預售屋價格。由於今年二月推出的預售屋，開價比去年底開始銷售的預售屋，開價又多出八％、十％，透過上述方式推算出來的價格，等於是按照二月新預售屋開價，再打八折的意思。
3. 向當地房仲詢價，掌握行情。 有些客戶透過房仲公司看中古屋，同時，自己也會去看周邊的預售屋，有些客戶最後選擇買預售屋。這種情況下，房仲人員也會問一下客戶買多少錢，對當地預售屋行情有個掌握，這些市場實際價格，不會在網路上揭露，想要買預售屋的民眾，可以先向當地房仲人員查詢，了解實際的交易行情。
另外，想要買預售屋的民眾，一定要多看幾處預售屋工地，心中同時有幾個想買的房子，增加議價籌碼。預售屋代銷人員都受過訓練，客戶想不想買，大多看得出來，所以，也不須要假裝購屋意願不高，真的想買的話，不妨直說，並且表明主要是價格問題。一定要同時看三、五處預售屋，讓銷售人員知道，另一處工地的銷售人員願意給高折扣，讓銷售人員之間互相去壓低價格，這樣一來，自己手上才有談判籌碼。對於有意願買房子，又同時在看多處預售屋的客戶，銷售人員最願意提供相對低價拉住購屋客(2008/02/19 )
一般來說，上班族的特色就是薪水固定，相較於自己開業當老闆的人，也沒有太大的資金週轉需求，因此，選擇房貸建議本利平均攤還的還款方式。
至於目前市面上有許多有寬限期的房貸方案，就是在寬限期中只要還利息，不需還本金，乍看之下前期負擔很輕；但必須注意，如此一來後期的還款壓力會較大，所以，除非短期內有資金週轉需求，否則，對每個月有穩定收入的受薪階級來說，按部就班，一開始就採每月攤還，比較適合。
再就所謂的階梯式房貸，也就是越到後期利率會逐漸升高，由於受薪階級如果沒有意外，薪資應該會逐漸成長，還算符合上班族的需求。
另外，有些銀行推出遞減型的房貸，依規定，只要前兩年繳款正常，第三年起，利率會隨著房貸戶持續繳款而每月逐次遞減，直到第十年，這對固定薪水的上班族來說，頗為受用。
利率方面，基本上，銀行決定客戶申貸的利率主要有幾個考量：一、客戶與銀行往來的頻繁程度，如果客戶在銀行中有存款、理財等多樣業務合作，談判利率的空間較大；二、客戶職業若是500大企業，或具有軍公教人員身分，因為財務相對較穩定，更有機會拿到較優的利率；三、申貸房屋的所在地點，通常生活機能佳、屬於精華地段，比較能爭取到較低利率(2008/02/26)。
表10 台北捷運延線房價漲幅 96年
捷運系統 車站 通車前房價(萬元/坪) 目前房價(萬元/坪) 十年漲幅(%)
板南線 昆陽站 15-19 25-40 110.5
永春站 18-20 30-42 110
國父紀念館站 23-29 38-52 79
木柵線 大安站 25-30 45-52 73
南京東路站 23-26 30- 42 61
六張黎站 22-26 30-40 53
淡水線 士林站 18-21 28-45 114
紅樹林站 14-16 19-32 100
北投站 14-18 23-25 94
新店線 公館站 20-28 35-50 78
中正紀念堂站 22-33 40-50 51
古亭站 20-31 36-46 48
中和線 景安站 15-18 20-32 78
永安市場站 16-19 22-33 74
頂溪站 15-19 25-32 68
資料來源: 信義房屋
表11 高雄捷運紅線房價漲幅
車站 90年房價(萬元/坪) 96年房價(萬元/坪)
南岡山站 3-4 4-5
橋頭火車站 3-4 4-5
橋頭糖廠站 3-4 4-5
青甫站 4-5 5-6
都會公園站 4-5 5-6
後勁站 4-5 5-6
楠梓加工區站 3-4 5-6
油廠國小站 4-5 5-6
世運站 4-5 5-6
左營站 6-7 8-9
生態公園站 7-8 9-10
巨蛋站 7-8 9-10
凹子底站 7-8 9-10
後驛站 7-8 9-10
高雄火車站 8-9 9-10
美麗島站 7-8 9-10
三多商圈站 8-9 9-10
獅甲站 5-7 8-9
凱旋站 5-7 8-9
前鎮高中站 5-7 8-9
草衙站 4-5 5-6
高雄機場站 4-5 5-6
資料來源:住商不動產
根據北區房屋不動產理財研究室的調查捷運藍線房價，擁有雙捷運的車站，漲幅比鄰近車站高出1-2成。以台北捷運藍線為例， 2006年 5月土城線通車至今，以配合三鐵共構的板橋車站漲幅最高，短短不到 2年，房價就成長36%。土城線從通車至今，各站房價都有不錯的表現；除土城站因受通車的刺激有 25%的漲幅外，其餘漲幅較多的都是以雙捷運站包括南港、忠孝復興、忠孝新生、西門、板橋等。其中板橋車站表現最好，有 36%的成長，郊區的部分則以南港線、內湖線交會的南港展覽館站未來最具爆發力，兩年房價成長31%。
捷運住宅的產品抗跌性高，除可以省下停車位的費用，更兼具環保的概念，而選在雙捷運交會的車站，由於交通更便利，因此也可以是買屋致富的好工具。新店、中和、板橋、新莊等縣轄市精華區的捷運環狀線，預計於民國 102年第一階段通車營運。台北縣將再出現 6個雙捷運站五股工業區站、頭前庄站、景安站、大坪林站、十四張站及板橋新站，預測這幾個雙捷運站周邊除了提供更便捷的住宅環境外，更是投資店面或經營商家者最佳的店面選擇區段。
捷運在設定車站地點時，都經過審慎的評估，大多都是處交通的重要位置，或者是為了配合工商發展、人潮樞紐等原因才會設點，但是值得注意的是，從環狀線的Y7-Y19站，都是採高架的形式，因此捷運列車經過所帶來的噪音會影響鐵軌旁的房價，還是要實際觀察審慎評估在出手。
民眾購買未完工或未動工的捷運住宅要小心，因為捷運線動工需要時間，有時候可能拖個幾年，捷運動工如階段敲敲打打，房價是黑白的，別說是住家受影響，連店面可能都過得很辛苦，所以選擇即將「看到」通車的捷運站才是明確的選擇（2008/02/21）
表12 96年度台北市各行政區車位及租金
行政區 月租 (元) 車位(萬元) 報酬率
松山區 4600-9000 150-250 2.2-7.2%
信義區 4800-9600 150-350 1.6-7.6%
大安區 3600-9600 170-400 1.0-6.7%
中山區 3000-9600 200-250 1.4-5.7%
中正區 3600-6000 150-300 1.4-4.8%
大同區 3600-7200 150-200 2.1-5.7%
萬華區 3300-4800 120-220 1.8-4.8%
文山區 3000-4800 120-170 2.1-4.8%
南港區 2500-4800 100-180 1.6-5.7%
內湖區 2400-4000 100-200 1.4-4.8%
士林區 3000-5500 150-300 1.2-4.4%
北投區 3600-4200 100-160 2.7-5.0%
資料來源: 永慶房屋
表13 最貴豪宅
排名 城市 (萬元/坪)
1 Monaco 549
2 London 522
3 New York City 382
4 Hong Kong 294
5 Tokyo 263
Taipei 130
資料來源:2007/4/8花旗銀行
豪宅的特性 (1)區位(地段): 位於都會精華區; (2)結構: 結構可分為鋼骨(SC),鋼骨鋼筋混凝土(SRC), 以及鋼筋混凝土(RC), 豪宅多採鋼骨結構;(3)坪數: 室內面積至少80坪, 連同公共設施至少在120坪以上(客廳30坪, 書房10坪,餐廳10坪,主臥房20坪), (4)房價: 5千萬元以上; (5)裝潢: 至少在1.5千萬元以上; (6)機能: 須有自動化設施; (7)管理: 須門禁森嚴; (8)公共設施: 停車場游泳池健身房三溫暖等須齊備; (9)防災: 災害救援系統須齊備; (10)而且只可住1家人
儘管經濟成長趨緩，但英國首府倫敦的房價持續上漲，位在倫敦北部罕普斯德的庫特涅大道平均房價近七百萬英鎊，高居全英第一，其它排名前二十名最昂貴的住宅區，也都位在倫敦。
根據房價調查公司Mouseprice的調查，全英國前二十個最昂貴的住宅區中，有十五個位在倫敦肯辛頓及切爾西，前十三名的住宅區平均房價首次衝破五百萬英鎊（約新台幣三億一千萬元）。倫敦的頂級住宅區價格與英國其它地區的差距愈來愈大，倫敦前十大最高價住宅區的價格，是其它地區的三到十倍。
英國最昂貴的住宅區是在罕普斯德區的庫特涅大道，平均房價達六百八十萬三千九百英鎊（約新台幣四億二千二百萬元），每戶不僅有游泳池，同時有大面積的花園。庫特涅大道吸引不少外國買主搶購房地產，近來最知名的是以色列鑽石商人以三千五百萬英鎊買下名為巴拉迪奧的豪宅，轟動房地產界。
排名第二高的住宅街是切爾西廣場，平均房價達六百四十四萬零六百英鎊；排名第三的是距離切爾西廣場不遠的曼雷沙路，當地有許多五零年代蓋的房屋，平均價格達六百十九萬三千三百萬英鎊。（中央社2008/2/19）。
紐約房地產飆新高 GM摩天大樓開價30億美元
美國紐約第五大道上的精品店，東西不只貴的驚人，就連坐落於第五大道上的大樓，身價不僅沒有受到美國次級房貸影響，反而翻漲。其中一棟50層樓高的GM大樓，最近開出了30億美金天價，折合新台幣933億，買家搶著競標，成了紐約新地王。
美國紐約第五大道上Fendi、Gucci、LV…奢華氣氛令人著迷，同時抬頭看看紐約天空，一棟又一棟的摩天大樓也讓人眼花撩亂，這一棟位於曼哈頓中心50層樓高的GM大樓，包含中東在內至少兩個買家等著搶，價格打破了2006年第五大道上666大樓所創下的18億美金。
儘管美國房地產受到次級房貸影響，紐約房產價格也略跌了5%，但由於美元走軟，加上曼哈頓已經沒有多餘空間能夠再蓋大樓，美國房產大亨川普也看好紐約房產( 2008/03/05)。
表14 至少世界人口稠密城市
1 印度孟買 29650
2 印度加爾各答 23900
3 巴基斯坦喀拉蚩 18900
4 奈及利亞拉哥斯 18150
5 中國深圳 17150
6 韓國首爾 16700
7 台灣台北 15200
8 印度清奈 14350
9 哥倫比亞玻哥大 13500
10 中國上海 13400
11 秘魯利馬 11750
12 中國北京 11500
13 印度德里 11050
資料來源:2007/12/16富比世
二、 商場 商圈劃分與購物中心
古典購物區位論
兩座購物中心的距離 t = D/2 + (P0 – P)/2k
其中 t = 甲購物中心的營業範圍
D = 甲乙兩購物中心的距離
P0 = 乙購物中心的價格
P = 甲購物中心的價格 k = 單位距離的運費
完全競爭下兩座購物中心的距離
完全競爭下個別購物中心的距離 D = √F/kvf
其中 F = 廠商的固定成本
v = 家庭的購物次數
f = 人口密度
新古典購物區位論 滿足乙次購足的慾望
個別購物中心的營業範圍與吸力呈正比且與阻力呈反比
Reilly Trade Area Theory 以人口為吸力且以距離為阻力
Converse Trade Area Theory 以商場面積為吸力且以交通時間為阻力
表15 大台北民營商小型場 (96年)
商場
區位 最高單價
(萬元/坪) 現況
新萬國廣場 漢中街 350 新萬國百貨流行賣場
華西大街 桂林路 250 春暉影城
金銀島 和平東路三段 50 一二樓麥當勞
金雞廣場 基河路 250 百貨
士林銀座 文林路 200 賣場規劃不當現已空置
力霸百老匯 基河路 250 原規劃為美食街現已改為電腦資訊
金阪神 景中街景興街 115 漢神百貨巨星影城
台大金站 基隆路羅斯福路 180 龍祥百老匯影城
歐洲共同市場 成功路段四段 33 空置
天台廣場 重新路正義北路 35 一般賣場
湯城廣場 重新路五段 25-35 家樂福麥當勞儂特利
介壽廣場 介壽路 賣場餐廳
鴻金寶 八德街 91 帝國餐廳
96/9/13工商日報報導新東陽集團擬以20億元出售士林金雞廣場
1. 新竹風城購物中心, 94年開幕, 資本額65億元, 貸款80億元, 樓地板面積102,000坪, 3000車位, 擁有日本松屋百貨, 日本最大超市JUSCO(佳世客), 華納威秀影城, 國內最大室內麻吉主題樂園(4200坪), 原擬達100億元營業額,
2. 高雄市統一夢時代, 耗資185億元, 預定年營業額120億元, 3年可達損益平衡, 10至12年可回收投資, 但營運1個月, 營業額只有3億元, 商圈設定為車程1小時, 人潮在假日至少有10萬至12萬人次, 平時也有5萬人次(高雄市百貨95年營業額235億元, 以96年4月為例, 漢神7餘億元, 大立伊勢丹和新光三越各2億元餘, 大統和平店和大遠百亦各2億元餘, 太平洋SOGO1.6億元, 總計17億元, 比去年低2成)
3. 京華城90年開幕時, 原擬達240億元營業額, 目前只有70億元,
4. 台中市老虎城購物中心, 位於7期重劃區, 占地15000坪, 耗資35億元, 91年開幕, 原設定客層為18至35歲, 故休閒娛樂占5成, 餐飲占2成, 購物占3成, 設有1000坪戶外廣場和華納威秀影城, 預定每年成長15%, 後來受到新光三越影響, 故擴大購物空間,
表16 台灣地區大型商場 (96年)
名稱 樓地板面積(坪) 特色 代表品牌
京華城 42000 全客層 George Jensen
Escada
台北101 23000 國際名店 LV, Gucci
微風廣場 10000 高檔精品 LV, Gucci
Cartier
美麗華 25000 全客層 Aquascutum
Daks
Pleats Please
環球
購物中心 24000 中平價 G2000, Jeep
大江
購物中心 25000 中平價 Net, 馬獅龍(Machel Rene)
台茂
購物中心 28730 轉型為價
暢貨中心 滿心 outlet
先施 outlet
老虎城 10000 中平價 國內設計師
專區
德安
購物中心 36000 中平價 Macanna
統一
夢時代 78000 全客層 Gucci, Coach
Hogan
1. 商場重區位, 即使同一區位也有陰陽之分, 例如車站有前站和後站之分, 一條路也有繁榮和不繁榮之分, 有的是商店不連續, 有的是日照,
2. 店面投資: 店面可分為(1)區域中心店面, 例如百貨公司附近, (2)社區中心店面, 例如夜市和大學附近, (3)里鄰中心店面, (4)捷運店面, (5)一般店面, ,一般人可由一般店面著手, 因其成本較低, 一方面設法增加收益, 例如採分租方式, 一方面要注意法律, 例如巷道只可開小吃店不可開餐廳,
3. 投資店面要掌握345原則, 中心商圈, 例如崇光商圈店面的報酬率達3 %即可投資; 捷運商圈, 例如公館商圈, 士林商圈, 中山北路商圈店面的報酬率達4%即可投資; 而捷運以外商圈, 例如天母商圈店面的報酬率達5%才可投資;
4. 台灣的便利商店密度已高於日本, 居世界第一, 因為便利商店接近一萬家, 統一超商已接近4600家,只好設法提高商品單價以增加收益, 例如高價便當和冰品, 使得全家和萊爾富O倍感壓力,
5. 國內最大超市頂好惠康有187家, 為避開便利商店和量販店的夾攻, 今後擬主推百坪以下小型店面, 以小坪數, 近距離和加強生鮮, 強攻單身和小家庭市場, 預定開40家, 使總數達230家, 不過台北縣環球購物中心地下一樓及一樓的JUSCO(佳世客)開幕時號稱全台最大超市, 卻在96年撤離台灣,
6. 量販店密度也是世界第一 ,至2010年接近100家(96/5/11聯合報)’好市多’(COSTCO)除原有5家分店外, 擬再擴建5家分店, 約投資5億美元, 好市多平均每家分店年收1.2億美元, 台灣地區年成長率10%, 平均客單價約2000元, 採付費會員制, 商品以進口為主, 強攻園區, 都會區及住過美國等消費者; ‘愛買’(&Geant)的分店擬由14家再擴建至20家, 約投資60億元, 採免費會員制商品以民生必需品為主平均客單價約1000至1200元之間; ‘家樂福’擬由48家擴建至70家, 還有’大潤發’, 萬家福量販店原有10家, 97年初只剩4家,面臨困難 ,
表17 好市多分店營業
分店 會員數(萬人) 賣場面積(坪) 年收(億元)
內湖 24 3400 55
中和 16 3900 32-33
汐止 8.4 4100 30
高雄 17.2 3800 35
台中(BOT) 12 5600
資料來源:好市多
6.根據艾普羅棉民調公司所推行的”台灣民眾大賣場購物調查”(97/2/2-3中時),發現:
a. 日常生活用品購買場所: 大賣場43%, 超市及超商35%, 傳統市場及雜貨店10%, 選擇大賣場的理由: 種類多37%, 價格低26%, 離家近24%;
食品中的乾貨購買場所: 大賣場35%, 超市及超商38%, 傳統市場及雜貨店9%, 選擇大賣場的理由: 種類多40%, 價格低24%, 離家近21%, 而選擇其他場的理由多數是離家近;
食品中的生鮮購買場所: 傳統市場82%, 大賣場4%, 超市及超商6%, 選擇傳統市場的理由: 品質好43%, 離家近27%, 習慣 16%, 而選擇大賣場的理由: 種類多31%, 品質好18%, 離家近16%, 價格低14%;
b.除購物外32%會去美食街, 26%會去周邊商店街, 5%會去附屬的遊樂場; 去美食街的比率: 愛買及好市多40%, 家樂福35%, 大潤發27%; 單獨去大賣場的只有16%, 和家人去的84%(男性單獨去的占20%,和家人去的占80%, 而女性單獨去的占13%,和家人去的占7%);
c. 每次消費金額(元)
500以下 4%
500-1000 10%
1000-1500 12%
1500-2000 16%
2000-2500 7%
2500-3000 10%
3000以上 13%
d. 去過的大賣場: ‘家樂福’74% ’大潤發’57% ‘愛買’45% 好市多’28%; 沒有去過的僅有16%; 最常去的大賣場: 家樂福’47% ’大潤發’24% ‘愛買’9% 好市多’6%;
而最喜歡的大賣場: 家樂福’42% ’大潤發’21% ‘愛買’8% 好市多’8%選擇某家大賣場進行購買的理由: 離家近65%, 種類多25%, 價格低16%,
e. 去大賣場的次數: 每周12%, 每半月16%, 每月19%, 其餘均為不定期; 去大賣場的時間: 周日或假日45%, 周一至周五10%, 其餘均為不固定;
f. 民眾擁有大賣場會員卡的將近7成, 沒有會員卡的僅占33%, 其中家樂福48%(會員數300萬人, 聯合會員數60萬人), 大潤發38%, 愛買21%, 好市多16%: 採會員卡, 並透過紅利積點來回饋會員, 可提昇忠誠度;
g. 消費者評價
家樂福 大潤發 愛買 好市多
店員專業性 7.35 7.58 7.74 8.01
停車方便性 8.27 8.42 8.39 8.56
結帳方便性 7.43 7.62 7.59 7.98
紅利優惠性 8.53 8.19 8.67 8.84
賣場舒服性 7.58 7.43 7.71 7.99
價格低廉性 7.37 7.66 7.51 7.66
退換方便性 8.91 8.94 9.05 9.29
整體滿意性 7.61 7.69 7.82 8.35
整體平均 7.88 7.94 8.06 8.34
a受訪人數: 家樂福692, 大潤發356, 愛買126, 好市多88;
b由1至10給分, 1分最差, 10分最好;
7. 國內百貨業者在面臨景氣消條時, 多以折扣戰對應,造成定位不明, 故太平洋SOGO 百貨將鎖定中上客層, 台灣地區97年營業額預定為360億元, 大陸營業額預定為225億元, 96年國內百貨業營業下降4%, 但呈南冷北熱的現象, 以忠孝復興商圈為例, 本以為復興舘開幕後, 忠孝舘的營業會下降8%, 但只下降5%, 可見已產生聚集經濟(97/1/30工商日報)
8.藥妝市場: 屈臣氏400家, 康是美258家(96年), 富邦亦擬加入, 初期以50家為限,
表18台灣地區重要商圈 (96年)
商 圈 路 段 單價 (萬元/坪) 房租 (千元/坪)
崇光 忠孝東路 350-550 13-20(空置率95年7%, 96年3%)
統領 忠孝東路 300-500 10-20
台北車站 南陽街,許昌街 150-300 6-15
天母 天母東,西路 120-160
8-10(空置率95年12%, 96年20%)
西門町 武昌街 120-200 6-10
永康街 永康街 120-250 5-10
公館 羅斯福路 150-300 3- 10(空置率95年3%, 96年3%)
逢甲 逢甲大學 46- 55 6-8
東海 東海大學 25- 40 1.8-3.8
左營高鐵 華夏路重信路 20- 30 0.7- 1
新窟江 五福二路 80-100 5- 10
三多 三多三路 60-100 4.5-5.8
空置率: 民生商圈95年8%, 96年10%, 信義商圈95年5%, 96年5%(住商不動產)
8. 96/9/12 yahoo新聞, 公館商圈捷運附近1間18坪商店(騎樓5.6坪, 室內7.59坪, 另加公設), 賣出1.15億元(自備0.65億元), 短短1分鐘內有27個人經過, 房東分租給3家, 房租38萬元, 扣掉房貸仍有利潤13萬元;
9. 97/2/10 yahoo新聞, 忠孝捷運站附近三角窗商店每坪以461萬元成交, 但仍比不上香港銅鑼灣商店每坪達3000萬元, 3坪的商店月租為34萬元,
表19 年貨大街 (97/1/30中時)
房價 店面房租 (萬元/間) 攤位房租 (萬元/間)
台北迪化商圈 80-130(萬元/坪) 15-16 15-16
台中繼光商圈 8-12(百萬元/間) 3-4 2-8
高雄三鳳商圈 75-80(萬元/坪) 5-6 2-3.5
資料來源: 信義房屋
表20 百貨,飯店轉手
百貨,飯店名稱 賣方 買方 價格 說明(債權人)
富都大飯店 富都公司 遠雄 26.1億元 面積686坪
月眉游樂區 長億 麗寶建設 20.7億元 取得32%股權
台糖建國大樓 台糖公司(租) 麗寶建設 1.1億元 年億元1.1億元租15年
基隆皇冠之星 麗榮 華聯元邦 19億元 中聯信託
麗緻圓頂大飯店 麗緻圓頂 亞都麗緻 每股10元 佳誼實業
花蓮東洋飯店 東洋 華聯元邦 2億元 改為商場
台中尊華飯店 法拍 華聯元邦 2.2億元 改為商場
台中金沙飯店 金沙 元邦 15億元 火燒後拉皮
澎湖風櫃 私人 英國湄京 6億元 26英畝渡假村
環亞百貨飯店 環亞 美國仙妮雷德 70.3億元 復華銀行
金典酒店 東帝士 太子 52億元 動產證券化
鴻喜球場 鴻喜 普立爾 19億元
台中中華城 威京 德安 10公頃
台中廣三 廣三 勤美 17億元 商場
新竹風城飯店 雍聯 樺福 轉手 風城購物中心
台中全國大飯店 全國 勤美 8.99億元 96.34%股權
海豚灣觀光飯店 天人菊 澎湖海豚灣 2億元
亞太會館 亞太工商 底價原為70億元, 97年初降為69億元 地2468坪213房1.4萬坪
衣蝶百貨 力霸 底價原為18億元, 97年初降為7.05億元
皇冠大飯店
力霸 馥敦 21億元
台北皇冠大飯店（改名前為力霸皇冠大飯店）經歷三次拍賣流標後，終於在2008/2/26以新台幣21億元賣出，新東家為馥敦旅館公司，預計今年3月中旬進行交接，並且更名為「台北馥敦飯店南京店」。
台北皇冠大飯店土地約600多坪、建物達5,900坪，位居市中心，鄰近小巨蛋與南港展覽館；去年全年營收三億元，月營收表現較好時約3,000萬元，每個月平均7,000人次入住，住房率約為八成至八成五。 ( 2008/02/28)。
「馥敦」陳姓老闆夫妻是業內知名的不動產投資者，過去事業主力都在不動產買賣上, 馥敦旅館定位為商務型旅館，在復興南北路上有復南及復北兩家店，復北店是花了6.6億元向中國人壽買下中壽自營飯店，復南店則是砸了十億元接手原朝代飯店。雖然台北馥敦旅館登記資本額僅1.5億元，但陳姓老闆夫妻短短幾年內砸了數十億元買飯店，財力雄厚或資金調度能力之強，頗令業界好奇。
業界人士指出，馥敦在三年前也曾以八億元向美商私募基金龍昇資產管理基金買下小西華飯店，轉手之間就賺了不少錢。馥敦台北皇冠將大幅改裝商務旅館，除必要早餐供應，現有餐飲將大幅簡化，房間數則從200多間擴增到300間( 2008/02/28 )。
三 辦公室
分類 按品質分 可分為A Class, B C lass, C Class.
按用途分 可分為 Management and Service(including customer’s design office building)
需求 先由企業單位的淨增數著手
再由各行業的辦公室人員比率著手
表21 Office users by industry
Primary
industries mining Manufa-
cturing Constru-
ction Trans-
portation Whole-
sale retail FIRE service total
.06 .2 .24 .16 .38 .38 .2 .67 .28 .24
最後再乘上每人有效面積
表21 96年度台北市辦公室
月租 (元/坪)
平均 1,801
頂級辦公室 2,656
A級辦公室 2,219
B級辦公室 1,829
C級辦公室 1,530
資料來源: 高力國際
1.A級辦公室符合:(1)室內有效面積300坪以上,(2)建築物業主單一,(3)知名公司或外商進駐,(4)屋齡20年以下且外觀良好,(5)地處商業中心且交通便捷
C級辦公室多為住商混合,而B級辦公室則介於A and B之間
2. 台北101公司資本額245億元, 興建成本585億元, 出租率80%, 月租$3200(元/坪), 管理權月280(元/坪).9-12樓臺灣證券交易所, 16樓荷蘭銀行, 20樓仲量行, 23樓萊雅, 35樓福客多, 40-45樓安泰人壽保險, 47樓麥肯錫高力國際, 48樓美國銀行, 51樓瑞泰人壽保險, 53-55樓拜耳, 60樓台北101, 62-68樓安侯, 69樓金尚昌, 85樓餐廳, 86樓XEX, 89樓觀景台(96年度)
台北101號稱擁有世界頂級的辦公空間，但是245億元的資本額在這4年裡就已經賠掉了一大半，雖然目前大樓出租率將近8成，不過因為都以友情價出租，加上商場部分也沒有獲利，101未來不排除辦理減資案，預計6大股東可能慘賠將近80億元( 2008/02/26)。
宏達電購新店土地建雙塔式總部大樓
裕隆汽車擬出售新店商業區部分土地予宏達國際電子公司（HTC），未來雙方將共同合作開發各自「總部大樓」。基地座落以寶中路與中興路交角基地，裕隆汽車公司預留土地規模約4,209坪，供雙方共同合作開發25,000坪雙塔式總部大樓，其中裕隆汽車公司企業總部建坪10,000坪；HTC台北研發總部建坪15,000坪，預計2010年底興建完成。
總價為33.35億元，扣除帳上重估後成本，加計原土地重估資本公積轉回及土地增值稅準備，預計獲利為32.82億元，未來價款收取時間將配合土地產權過戶登記及交付，分別於2008年、2009年、2010年，分3年認列完成。
裕隆汽車與HTC共同開發，不僅是兩個異業結盟、更是兩大創新產業體結合，兩家公司決定在新店開發企業總部與台北研發總部案。
裕隆汽車公司在新店建設與聚集產業進駐，至少將會有8,000人以上員工進駐，對未來住宅區銷售與商業區的規劃，產生了更有利的發展與機會。
另外於新店地區計有十七筆公共設施道路用地，因該道路用地在帳上僅存在資產價值，無法進行開發、利用及產生效益，故擬以2.4億元出售，扣除帳列成本獲利為2.38億元( 2008/02/28 )。
辦公區 單價(萬元/坪) 月租 (元/坪)
敦北 1700-1900,內湖線松山機場站
敦南 42-48 1600-1900, 信義線 安和站
復興南京 37-42 1500-1700,新莊線南京東路站
信義世貿 40-46 1600-1800, 信義 線世貿中心站
松江南京 35-40
(C級30-35) 1400-1600新莊線行天站(C級1000-1200);1500-1700新莊線松江南京站
南京四, 五段 1400-1600, 松山線體育館站南京三民站
表21 96年底(住商不動產) (信義房屋)
區位 空置率(%) 月租 (元/坪)
信義計畫區 23.0 2490
敦北商業區 12.9 2270
敦南商業區 6.0 2320
非核心商業區 9.5 2110
台北市 14.6 2330
資料來源: 仲量行 (96/3/1工商)
四 工業區
表22 工業用地供給
規劃 系統 編定 工業 區
都市計畫 丁種建築用地 中央政府開發 地方政府開發 民間開發 加工出口區 科學園區 環保及農生園區
面積
(公頃) 22428 21601 27853 3187 5856 940 3781 636
比率
(%) 26.00 25.04 32.28 3.69 6.79 1.09 4.37 0.74
聲寶公司板橋廠土地3150坪, 以30億元出售, 每坪95萬元, 扣除成本及土地增值稅12億元後, 可淨賺18億元, 原為工業區, 後改為商業區, 馥華集團購買後將分年開發, 一半蓋豪宅 , 每坪上看40至50萬元, 另一半蓋商業大樓,(鉅亨網97/2/1)
五 買農地 要注意相關法令要注意 民眾買農地可大致分為三種，單純自耕、蓋一般農舍或是蓋集村農舍，若自己要買農地蓋一般農舍，除土地分區要符合農用外，依法令最小至少要零點二五公頃，約七五六坪，而購買前要請代書查詢「無套繪證明」，確定這塊農地以前沒有申請過建築或套繪為已建築基地的紀錄，即是土地有無法定空地管制。
而集村農舍，需有二十戶以上的農民為起造人，共同在一宗或數宗相毗連的農業用地整體規劃興建農舍，購置農地後要滿兩年才可申請興建，興建完成滿五年始可移轉買賣，由於時間長，要特別注意買賣糾紛(2008/02/17 )。
親手種蔬菜是很多人的夢想，只是往往會遇到一個困境，就是得先找到一塊農地, 農委會因此首創推出「農地銀行平台」，提供農地的仲介買賣和租借服務，而且實施半年已有不錯成效, 最主要的原因是在完全公開的資訊平台，提供最新的農地租售訊息，且有專人服務，也將結合銷售農產品，除刺激全台農地活絡使用，還能替農民帶來更多收益( 2008/02/28)
習題 1.試述住宅的三種需求
2 試述古典購物區位論中影響個別購物中心距離的各項因素
3 試述新古典購物區位論中各項商圈理論
4 試述辦公室的分類
第七章 產品定位
一 法律
都市計畫法與區域計畫法
建築法
公寓大廈管理法
環境保護法
土地法
其他有關法律
二 社會與經濟
房價與租金
去化率與空屋率
除經濟因素外, 社會因素的影響亦甚重要, 例如南部人偏好透天厝, 而北部人可容忍集合住宅; 此外, 女性的購屋比例也愈來愈,
表23成交客戶男女比例
年度 男性多(%) 女性(%)
大樓住宅 93 47.1 52.1
94 45.9 54.1
95 47.7 52.3
96 46.1 53.9
套房 93 43.0 57.0
94 45.0 55.0
95 40.9 59.1
96 37.3 62.7
97/1/27 (信義房屋)
表24 大台北區男女客戶購屋比例
行政區 女性比例(%) 女性購價
(萬元/戶) 男性購價
(萬元/戶) 價差(萬元/戶)
內湖區 56.8 737 833 -96
文山區 57.7 685 791 -106
大安區 54.9 1470 1452 19
松山區 67.9 966 1219 -253
士林區 56.9 1070 1502 -431
信義區 54.8 744 905 -161
北投區 57.0 1276 1200 76
中正區 60.0 1098 1550 -452
中山區 47.3 918 1002 -84
南港區 50.0 633 665 -32
台北市 57.6 968 1117 -150
中和市 66.7 572 628 -56
新店市 56.9 673 731 -59
土城市 59.6 438 553 -115
板橋市 57.5 814 680 134
永和市 52.3 533 625 -93
新莊市 41.5 574 660 -86
台北縣 56.5 600 661 -51
大台北 57.2 819 924 -105
資料來源: 永慶房屋(疑似88/5/11工商)
1.根據內政部2006年的統計，國內15歲以上女性未婚比率佔全國女性人口已達31.18%，十年成長1.2個百分點。台灣女性獨立購屋的趨勢更為明顯。房仲業者表示，自2004年起，女性客戶購買套房的比率有逐年攀升的趨勢，去年更達62.7%，將近是男性的兩倍。
永慶房仲集團表示2006年大台北地區女性購屋成交比率為54.58%，與男性的45.42%相較，多出近十個百分點。至於女性購屋的平均年齡則為41.92歲，較2005年的39.5歲略高。
近幾年來女性就業比例和薪資所得的大幅上揚，反映出經濟獨立與自主程度，也促使企業在商品行銷時要加入更多的性別元素，地點鄰近百貨商圈、捷運共構、標榜飯店式管理的套房式產品，都很受到女性歡迎，在大台北都會區尤其明顯。儘管小套房受到銀行房貸大幅緊縮的影響，買氣大不如前，但保值性高的房地產遂成單身女性進可攻、退可守的投資工具。
女性購屋比例近6成, 且殺價低2成, 故須注意廚房, 衛浴, 化妝台, 女性專櫃, 置衣和收納空間, 女性購屋須注意33原則, 即準備3成自備款, 而且貸款本息不能超過每月所得的百分之三十,
2. 女性購屋時應首重交通便利性與居住安全，因此在治安良好、大眾交通方便與生活機能佳的都會區為首選，而住宅內的保全設備也是女性可多注意的硬體配備。
不同年齡的女性在購屋上有不同的考量，初入社會的新鮮人女性，多數尚未結婚，但未來仍有步上紅毯組織家庭的可能性，此時購買的房屋會以套房或是兩房的產品為宜，未來結婚時可以自用，或是可順利出租當房東。
從青年步入中年後，萬一錯過適婚年齡，可能也升任到主管或幹部階級，房貸負擔能力較強，應考慮購買郊區較大的房屋自住，增加休閒機會，或買第二棟以上的房子。也可選擇在市中心三房以上的住宅，因生活機能齊全適合自住，也可出租增加收入。
女性一旦年屆退休之際，則應考慮醫療方面的需要，預防身體機能退化，若能與家人親友同住或比鄰而居比較好。單身女性在資產配置上，應備妥房屋總價的三成的自備款，並運用薪資的三分之一付房貸，房屋的總價則不要超過一年所得的五倍，如此才不會造成生活上太大的經濟壓力。
社區的公設若有蒸氣室、健身房、SPA池與游泳池等設施，能讓愛美的女性省去額外的健身房費用與交通時間。而像是社區的回家安全動線、防爆門、電子鎖和安全密碼刷卡系統等周全的保全設備，都是女性在購屋上可以多加考量的部分。此外，在住宅內若配置有完善的廚房設備，可以讓三五好友一起在家展現廚藝，而像是三機一體洗、脫、烘洗衣機，也都可以省去女性在生活上的麻煩。
針對北、中都會區的消費者購屋行為分析發現，在買賣房屋時，男性多較注重房屋的投資增值潛力，女性則更注意物件的環境安全、內部格局與細膩裝潢等。男性對於表彰門面的廳堂大小比較在意，女性則對廚房、衛浴及臥室等攸關家人私密實用舒適性較注重( 2008/02/17) 。
3. 換屋 換屋最常見的理由分別是︰為了子女學區、經濟改善，以及因為家庭成員增加或子女離家。信義房屋表示，一般人一生的換屋次數，由平均的三次增至四或五次。根據經建會去年第三季的資料顯示，全國因換屋需求而購屋的人，占總購屋族群的32%，較第二季增加2.8%。其中，台北市的換屋需求高達36.6%，躍居購屋動機的首位，也較第二季大幅增加6.8%。
若以鄰國日本為例，日本人年輕時會住在離市區比較近的國民住宅，空間雖小，但便利於工作；當中年時在存了一筆錢後，則會搬到風景區的養生住宅來居住，享受生活；而當邁入老年之際，則是會遷入老人住宅中，由享受轉變為受照顧。因此換屋其實是為了切合每個人在不同年紀的生活需求，進一步選擇更適合本身的住宅類型與居住環境，是理性與聰明的購屋行為。
換屋最好先考量三大重點，第一是要有重大交通或建設；第二是生活機能健全，不用舟車勞頓；第三則是選擇有綠地、公園的居住環境，提升生活品質。
換屋分租 通常獲利不小, 現代人理財方式多元化，因房地產保值又保本，不少人利用房地產作為投資或理財工具。而懂得利用換屋理財，不僅創造舒適的生活品質，也能享有節稅與退稅的優待。以往大家認為買房子很不容易，非得成家立業才會考慮，但有些會採取換屋理財方式，選擇低價有潛力的區域購屋，例如買下一層公寓，自己住其中一個房間，其餘房間分租給他人，既分擔了房貸支出，又省了房租，等到房價上漲時，房子轉手賣掉，還可賺取價差。當賺到另一筆自備款後，再選擇另一個潛力區，另買一棟坪數更大的房子，不斷以小換大。這類個案在北市內湖、松山還有大安區最為常見，只要是房價低時購入，賣屋通常都有不小的獲利。
財務上須面對先買後賣或是先賣後買的抉擇，有的是原屋出租再買新房，如從高房價區換到低房價區，例如從北部換到中南部，就可以用同樣的價錢買到坪數更大的房子，問題不大，但要換條件更好、價位更高的房子，第一件事就是要考量資金夠不夠。若自備款足夠，也可以採用原屋出租方式，將房租收入用來彌補新屋的房貸支出，可以有效減輕購屋負擔，也能靜待更好的出售價格(2008/02/13 自由時報2008/02/13 04:0。
三 區位與基地
區域可及性
a. Major thoroughfares: (1)Number and location by type/size of roadway,
(2)Planed improvements and new/expanded routes.
b. Thoroughfare design characteristics: (1)Number of lanes, width, speed zones, design capabilities, (2)Traffic control, by type. (3)Major turning movements.
c. Thoroughfare operational characteristics: (1)Traffic volumes by direction of flow and time of day, (2) Points and levels of congestion, (3) Incidence of traffic accidents.
d. Physical road conditions: (1) Surface conditions, (2) Parkage clutter and visibility, (3) Frequency of curb cuts (access to abutting properties).
e. Mass transit and facilities: (1) Routing, frequency, and costs by mode, (2) Location of and distance to nearby pickup and discharge points, (3) Level of usage by day of week and hour of day.
區位特性
a. Linkage patterns: (1) Numbers and type of links, (2) Ranking of importance of links, (3) Frequency of linkage connection.
b. Proximities: time, distance, and route to (1) Central or focal point of market/trade area, (2) Specific boundaries of market/trade area, (3) Competitors of competitive sites, (4) Complimentary activities, (5) Activities node, (6) Other linkage points.
基地可及性
a. Number, location, and function of ingress/egress points,
b. Size, capacity, and congestion level of ingress/egress points,
c. Distance and route to building and primary site activities,
d. Distance and route to park facilities,
e. Distance and route to internal circulation features,
f. External traffic conditions at ingress/egress points.
基地視野
a. Conditions of site approaches (first views):
(1) Elevational conditions from viewpoint,
(2) Level of roadside clutter,
(3) Specific impediments of visibility, e.g. bridge railings and other sideline obstruction, setback distance of buildings adjacent to site, setback distance of subject site’s activities, number, location, size, and type of competing signs, and density of traffic flow and curb parking on access thoroughfare.
b. Location of viewpoints:
(1) Initial viewpoint of first view, by direction,
(2) Initial viewpoint of first full view,
(3) Initial viewpoint of site access,
(4) Initial viewpoint from pedestrian route.
c. Level of visibility to critical site features
(1) Principal building or activity (storefronts, entrances, etc.)
(2) Total site activities (principal plus ancillary uses)
(3) Site ingress/egress points,
(4) Sign and identification elements.
基地自然情況
a. Site configuration and layout
(1) Boundary and shape of site,
(2) Size---area, street frontage, etc.
(3) Building and supporting features
b. Natural features
(1) Topography,
(2) Geologic condition,
(3) Soil condition,
(4) Hydrology and drainage,
(5) Vegetation,
(6) Microclimate condition,
(7) Biological communities.
c. Internal circulation features
(1) Capacity for vehicular movements,
(2) Location and condition of pedestrian facilities, by type.
d. Parking facilities
(1) Distance to major bays from critical site activities,
(2) Number of space by bay,
(3) Parking layout features,
(4) Turnover characteristics,
(5) Physical condition of parking facilities,
(6) Special features and amenity,
(7) Regulatory and parking design standards.
建築物情況與寧適性
a. Architectural styles and coordination
b. Entrance attractiveness
(1) Entranceway design,
(2) Lighting design,
(3) Display window/areas,
(4) Signs, informational and directional,
c. Pedestain traffic pattern among
(1) Principal and supporting activities,
(2) Principal buildings/uses.
d. Physical conditions and maintenance of building.
e. Adjacent property characteristics
(1) Types and uses of buildings/sites,
(2) Types of principal and supporting activities,
(3) Physical condition and maintenance of adjacent building,
(4) Location and conditions of ingress/egress points,
(5) Depth of building/structural setback,
f. Site specific service and facilities---availability, type, cost, capacity of
(1) Power
(2) Natural gas
(3) Communication
(4) Water
(5) Sanitary sewer
(6) Drainage facilities
(7) Solid waste treatment
(8) Police protection
(9) Fire protection
(10) Others.
最後再進行市場調查
1.開價留零頭 房子更好賣 華盛頓郵報報導，美國康乃爾大學發現，如房價尾巴不是一大堆零，人家會願意花更多錢來買。換言之，對房屋要價32萬5425美元，可能比開價32萬6000美元，最後可以賣到更高的成交價。
行銷學助理教授湯瑪斯說：「這是一種心理偏見，一種判斷上的偏見。」
研究結果認為，一般人習慣對低價位採用精確數字，對龐大數額採用整數，因此消費者看到尾巴是零以外的數字，本能會覺得這個價格比較便宜。購屋者特別容易有這種錯覺。
在南佛州，訂價尾巴至少有一個零的房子與類似價位房屋相比，最後售價降低大約0.72%；訂價尾巴有三個零，最後售價會降低0.73%。在長島這種影響比較小。如果一棟房子訂價48萬5000美元，另一棟訂價48萬4700美元，後者的成交價會多出大約1380美元。
Redfin網路房屋仲介商根據康乃爾大學的研究結果，分析西雅圖去年3月達成的三萬件房屋交易，發現要價以500結尾的房子(例如39萬1500美元)，成交價與要價比最高。因此，該公司現在建議售屋者採用這種策略。
許多房地產網站根據價位把房子分類，每一級相差2萬5000美元、5萬美元和10萬美元。Redfin敦促客戶把房價訂在略低於這些重大整數價位點，並以500結尾，以獲得最大效益(2008/02/17 )。
2.前10大代銷業者去年接案量逾500億元 海悅蟬聯接案量王 2007年全台3大都會區推案量創下1.2兆元新高，北台灣的推案量9221億元，更是近10年來的最大量，廣告代銷公司為搶奪市場大餅，無不使出渾身解數搶案，以2007年前10大代銷公司來看，光是第10名的接案量就達160億元，足足較2006年第10名的111.2億元，門檻拉高超過 4成，市場競爭的白熱化程度可見一般，而兩年接案量之冠皆為海悅廣告，去年年接案金額達 625.2億元，年增12%。
10家代銷公司的代銷總金額達3139.9億元，接案量是北台灣推案量 9221億元的34%，其中代銷總金額超過500億元的公司就有3家，3家總代銷金額1654.2億元，也就是說，北台灣銷售的房子，幾乎 6億就有1億是前3大代銷公司賣的房子。
北台灣有實力雄厚的大型房屋代銷公司，反觀中台灣與南台灣，由於案量普遍較小，可以說幾乎沒有大型的代銷公司，而是以廣告企劃公司為主，因此中南部的代銷公司規模與接案量都不大。
海悅、新聯陽、甲山林、新理想與新高創等公司年年進榜。而新進榜的有以銷售豪宅聞名的璞園廣告、接案含蓋全省三大都會區的漢華廣告，及以桃園地區為接案大本營的五十甲廣告。
海悅廣告連續第三年冠軍，2006年的代銷總金額560.3億元， 2007年增加至625.2億元，成長幅度12%，較第二名 527億元多出近二成的案量(19%)，但領先 2006年第二名的差距已明顯變小。
海悅廣告接的案子以台北縣市為主，輔以桃園地區，2007年的代表個案有，北市信義計劃區的「信義帝寶」、內湖區的「優聖美地」，北縣板橋的「東方明珠」、北縣淡水的「尚海」等案。
第二名的新聯陽實業，從2006年的第四名，躍升回 2007年的第二名，接案量更大幅度成長了88%，至於接案的地區，仍以房價抗跌性較佳的台北縣市為主要的接案地區，台北縣以南，僅接了新竹市 1個建案，中南部則未見接案，顯示新聯陽對中南部的房市仍保守以對，目前仍選擇深耕大台北區。
第四名的璞園廣告，以銷售豪宅案見長，近年竄升的速度又猛有快，2007年首度進榜前10大就擠進第四名，接案量達 332.5億元，銷售的知名個案，如北市大安區大安森林公園旁總銷百億元「勤美璞真」豪宅案、北市中正區總銷60億元「元大一品苑」豪宅案，都是以百分之百銷售結案。「勤美璞真」的表價更開出當時每坪 130萬元的台北市新天價而轟動一時，使璞園成為近年竄升最顯眼的地產代銷界新秀。第七名的漢華廣告，以接寶佳機構的建案居多，並以 204.5億元的接案量，第一次進榜，竄紅的程度絲毫不輸璞園廣告。漢華的接案以台北縣為主，知名個案包括，北縣板橋的新成屋案「史丹佛」、北縣三峽的「夏卡爾」，及林口的幾個大型建案，漢華除了在北台灣有接案外，在中、南部也有接案。
2007年10大代銷業者總接案金額為3139.9億元，比95年的2,554.6億元，再成長23%。再從08年總統大選後的政經情勢與第一季上市上櫃建商推案量達1600億元來研判，今年北台灣的預售屋與新成屋推案量將上看 1兆元，加上台中、高雄都會區的推案量，台灣三大都會區的推案量將與民國 81年的歷史新高1.3兆元看齊，建商全力作多2008年的心態明顯（2008/02/21）。
位居環太平洋地震頻繁的亞洲國家，耐震建築成為各國建築業長期投入的開發項目，日本隔震技術已發展30餘年，但因為造價較貴，阪神大地震之前，全日本僅有約30餘棟的隔震建築；地震後因抗震效果顯著，隔震建築全面大幅提升，至2007年為止，日本隔震建築已經超過5,000餘棟，市佔率超過六成。
台灣平均每年有三到四次規模六以上的地震，每年會有一次影響較大的地震，尤其921大地震後，建築物更需要提升耐震性能。因此建築研究所在2006年公告實施建築物耐震設計規範，為增加高層建築的舒適度，也陸續研究推廣建築物耐震隔震及消能系統的設計。
隔震與制震最大的不同在於，隔震除提供結構阻尼，還可能較制震延長建築物的周期，並降低地震反應的效果。
台灣目前的隔震建築數量在世界排名第七，完成的隔震建築共有39棟，未來在結合建築業界的推動下，達到五年內完成160棟隔震建設的目標，世界排名也可望提升到第四名。
隔震建築在地震來時，能達到九成消能效果；制震建築的消能效果僅一成左右，因此，在耐震及舒適度上有很大的差異，平均造價成本也有50到200倍不等。一般來說，隔震建築的每坪造價成本就會多出1到1.5萬之間；國內建商使用的隔震器多為直徑150公分大，日本使用上多為直徑80到120公分。
台灣目前隔震建築共有39棟，包括慈濟醫院、台北市地政及防災應變中心等公共建築，另外，一般住宅有興富發建設、潤泰創新都大力推行(2008/02/23)。
習題 1. 不動產產品定位時應注意那些法律問題
2 不動產產品定位時應注意那些社會與經濟問題
3 不動產產品定位時應注意那些區位與基地問題
4 如何進行不動產市場調查
Chapter 8 財務指標與風險
1. 報酬率的決定因素
(1) 資本財的生產力(productivity of capital goods)
(2)資本財所承擔的風險 (degree of uncertainty regarding the productivity of capital goods)
(3)時間偏好(time preference of people)
(4)風險趨避(risk aversion)
2. 貨幣的時間價值與折現現金流量(The Time Value of Money and Discounted Cash Flow)
3. 未來價值與現值(future value and present value)
(1) 年金與永久年金(annuity and perpetual annuity)
(2) 淨現值net present value(NPV)
(3) 內部報酬率internal rate of return(IRR)
(4) 回收期payback period
(5) 敏感度分析sensitivity analysis
4. Risk Management
(1) risks facing households
Sickness, disability, and death
Unemployment risk
Consumer-durable asset risk
Liability risk, e.g. car accident ad injury others
Financial asset risk
(2) risks facing firms
Production risk
Price risk of output
Price risk of input
4. Risk Management Process
(1) risk identification figuring out what the most important risk exposure
(2) risk assessment quantification of the costs associated with risks
(3) selection of risk management techniques
Risk avoidance a conscious decision not to exposed to a particular risk
Loss prevention and control to reduce the likelihood or the severity of losses
Risk retention absorbing the risk and covering losses out of one’s own resources
Risk transfer hedging(forward and futures price)
Insuring
Diversifying
習題 1. 何謂淨現值內部報酬率與回收期
2 如何擬訂現金流量並進行敏感度分析
3 家庭與企業各具有那些風險
4 如何進行風險管理
Chapter 9 資產組合理論(Portfolio Theory)
1. Portfolio Theory: Quantitative Analysis for Optimal Risk Management
Rate of return = dividend income + price change
2. Portfolio selection how people should invest their wealth
影響資產組合選擇的因素The Determinants of Portfolio selection:
生命周期(The life cycle)
時間長短(Time horizon)
風險承擔能力(Risk tolerance)
3. Portfolio efficiency
E(r) = w E(r1) +(1-w)E(r2)
σ2 = w2σ1 2 + (1-w)2σ22 + 2w(1-w)ρσ1σ2
其中E = 期望值
r = 報酬率
w = 第一種資產的投資比例
r1 = 第一種資產的報酬率
r2 = 第二種資產的報酬率
σ1 = 第一種資產的標準差
σ2 = 第二種資產的標準差
ρ = 相關係數
習題 1. 何謂效率資產組合
2 報酬率與風險要用那些量數來計算
3 試述影響資產組合選擇的各項因素
4 在投資時如何遵守不要把所有雞蛋都放在一個籃子裡的原則
Chapter 10 資本資產定價理論與套利定價理論CAPM and APT
一 資本資產定價理論
二 套利定價理論
Chapter 11 財務評估
在瞭解不動產財務評估之前，須先探討企業經營的評估方法。企業經營的評估具有許多指標可資應用，但大致可分為以下兩類：
●規模擴大的評估方法:例如市場占有率、銷貨成長率等。
●經營效率的評估方法:例如投資報酬率、股東權益報酬率等。
有的企業更進一步採取效率與成長綜合評估的方法，例如「附加價值法」（Economic Value Added, EVA）。EVA＝淨利＋利息費用-資本負擔，而資本負擔等於（應付票據＋應付債券＋業主權益）×資本成本。
a.經營效率的評估指標
有關經營效率評估指標，以下三種頗具有代表性：
（1）資產報酬率（Return on Asset, ROA）：對總資產的經營評估。
（2）投資報酬率（Return on Investment, ROI）：對事業投資的經營評
估。
（3）股東權益報酬率（Return on Equity, ROE）：對股東投資的經營評估。
經營效率的各項指標
資產
業主權益 負債
股本 保留盈餘 長期負債 應付費用
資本公積 短期負債
ROA：資產報酬率＝稅後盈餘/資產
ROI：投資報酬率＝（稅後盈餘＋利息費用）/（業主權益＋長期與短期負債）
ROE：股東權益報酬率＝稅後盈餘/業主權益
其他尚有有關：1.資產周轉率（應收帳款周轉率＝銷貨收入/平均應收帳款，銷貨周轉率＝銷貨成本/平均存貨）、2.財務槓桿（債務總額/資產總額）、3.流動性（流動比＝流動資產/流動負債、速動比＝（現金＋應收帳款）/流動負債）、4.市場價值（PE比＝每股價格/每股紅利）等指標。
b.經營效率與不動產財務評估
（1）ROA與ROE的關係
ROE＝＝×ROA＝×（）
＝×（×）
（2）ROE與FM財務評估
ROE分解為三種要素，此即：資產／資本、盈餘／營業額與營業額／資產。
Chapter 12 不動產證券化Real Estate Investment Trusts (Reits)
一 證券化的種類
1企業金融證券化(stock, bond, convertible bond)
包括股票, 公司債, 及可轉換公司債
2金融資產證券化 (mortgage bond)
金融機構將其資產予以證券化, 例如企業貸款(96/1017工商: 中信銀將面板企業債權包裝, 推行企業貸款債權證券化CLO, 發行82億元, 其中聯發科承購7億元), 房屋貸款RMBS(以減少銀行法72之2條貸款總額限制的衝擊), 汽車貸款, 消費貸款等; 此外台北市政府以信義區4筆土地(A9, A12,A13, B5)的地上權, 每年租金2.02億元為擔保, 發行10年期受益憑證, 寶來證券須一次付18億元, 據估計台灣地區金融資產證券化的商機達5兆元, 而商用不動產證券化的商機亦達1.2兆元(96/1/16中時); 再例如, 建築商除向銀行直接融資進行土地開發外, 尚可將土地開發的信託受益權讓給投資人, 成為另一種融資方式, 工銀在93年推出遠見財經大樓, 由信託業者將所須資金包裝為報酬率8%的受益權轉讓信託商品(96/1/12工商)
3不動產證券化 將不動產轉化為流動性的證券, 以達到(a)產權細分化, (b)管理專業化, 及(c)資金大眾化的目標; 其中包括: (a)投資信託: 向大眾募款再投資於不動產(權益型)或抵押債權(抵押型); (b)資產信託: 以不動產為信託標的, 發行受益憑證, 以取得資金
二 金融資產證券化
包括初級市場與次級市場 初級市場係指直接貸款給借款人的市場,
而次級市場係指抵押債權買賣的市場
Depository
Institutions
commercial banks
thrifts Hold in portfolio Investors
pension funds
life insurance co
thrifts
Fannie Mae
Non-depository
Institutions
mortgage banks
mortgage brokers
Sell loan Secondary Market
Fannie Mae
Freddie Mac
Ginnie Mae
Investment banks Sell whole loan to investors
Pool loan into MBS
Issue Bonds backed by loans
次級房貸風暴持續延燒，金融債券機構為了自保，不得不調降抵押債券評等。惠譽將在4月份開始調整新的評等模式，預估將牽動高達2千億美元的債券資金，將拖累國內以壽險為主的金融機構，因須此提列更多的損失，今年的財報恐很難看。
美國財長包爾森提出經濟振興方案，股神巴菲特也宣布進場提升市場信心，不過國際信評機構惠譽，為了更明確反應市場價值，還是計畫調整，包括750億美元AAA級，總計高達2200億美金，抵押債務債券為主，也就是次級房貸，影響最重的金融債券評等。
抵押債券最怕的就是倒帳風險，只要AAA級債券，小幅調降一到二個等級，就會造成國內金融業損失，一旦降到B級以下，4月份正式實施後，更恐怕將全數提列虧損。雖然新光金、富邦金以及永豐金等等各大金控，已經預先提列將近200億元相關損失，不過比起高達千億美元牽動的資金，似乎只是九牛一毛。外資摩根大通擔心將會直接衝擊壽險股國泰金新光金的財報，相較以銀行業務為主的中信台新金等則相對安全(2008/02/16) 。
三 不動產證券化實例
發行架構
Reits
類型 國泰一號 國泰二號 富邦一號 富邦二號 三鼎 基泰之星 新光一號 駿馬一號
發行日期 2005.10.01 2006.10.13 2005.3.10 2006.4.06 2006.6.21 2006.5.24 2005.12.26 2007.5.10
信用評等 twA- twA twA+ twA+ twA- twBB+ twAA tw A
管理機構 國泰建築 國泰建築 富邦建築 富邦建築 誠品(股） 宜陸開發 新昕(股） 台嘉國(股)
募集總額 13,930,000,000 7,200,000,000 580,000,000 7,348,644,993 3,851,790,000 2,470,000,000 11,300,000,000 4,283,600,000
預定收益率 4.15％ 4.19% 4.62％ 4.32％ 4.00% 4.06% 4.00% 4.05％
受託機構 台灣土銀 兆豐商銀行 台灣土銀行 - 台新銀行 台灣土銀 兆豐商業 兆豐商業
受益證券 單位面額：NT$ 10元；申購限制：NT$ 10,000元之整倍數
募集方式 公開募集（上市）
基金型態 封閉型基金
投資標的簡介
投資標的 喜來登飯店 台北西門大樓 台北中華大樓 民生商業大樓 世界大樓 安和商業大樓 富邦人壽大樓 富邦中山大樓 天母富邦大樓 潤泰中崙大樓 富邦民生大樓 富邦內湖大樓 潤泰中崙大樓 前瞻21大樓 香檳大樓 誠品物流大樓 世紀羅浮大樓 大湖商旅大樓 傑仕堡大樓 新光國際商業大樓 台証金融大樓 台南新光三越百貨 國產實業大樓 中鼎大樓 漢偉資訊大樓
使用分區 商2 商4 商4 商3 商3 商3 住3 商3 商3 機關 住3 工3 機關 商3 商4 乙工 商4 商1 住3 商3 住3 商 商3 特 乙工
使用型態 國際飯店 百貨商場 商業辦公 商業辦公 商業辦公 商業辦公 商業辦公 商業辦公 集合住宅 綜合商用 商業辦公大樓 廠辦大樓 商業辦公大樓 商務大樓 商場 物流中心 商業辦公 商務 商務住宅 商業辦公 商業辦公 百貨商場 零售辦公 辦公 廠辦大樓
投資樓層 全棟 全棟 全棟 全棟 部分 全棟 全棟 全棟 全棟 全棟 全棟 全棟 部分 全棟 部分 部分 部分 部分 全棟 部分 部分 全棟 全棟 部分 部分
屋齡（年） 26 29 30 20 25 16 10 4 4 3 8 7 3 4 37 7 4 6 10 19 9 9 15 22 11
結構 鋼筋混凝土 鋼筋混凝土 鋼筋混凝土 鋼筋混凝土 鋼筋混凝土 鋼筋混凝土 鋼骨鋼筋混凝土 鋼骨 鋼骨鋼筋混凝土 鋼筋混凝土 鋼骨鋼筋混凝土 鋼骨 鋼骨鋼筋混凝土 鋼骨 鋼筋混凝土 鋼骨鋼筋混凝土 鋼骨造 鋼筋混凝土 鋼筋混凝土 鋼筋混凝土 鋼筋混凝土 鋼骨造 鋼筋混凝土 鋼筋混凝土 鋼筋混凝土
總樓地板面積（坪） 2.496.497 6,628 5,407 9,726.44 7,473.89 4,212.74 9,392 2,039 1,180 8,596 12418.37 29444.78 104526.440 4,074.89 1,462.70 7,515.43 3,100.98 3,962.76 16,075.30 3,573.52 2,759.51 1,321 7,158.33 3,983.20 6,257.67
所有權人 國泰人壽保險 誠品 國泰人壽保險 國泰人壽保險 國泰人壽保險 國泰人壽保險 明東、道盈實業 富邦建設 富邦建設 潤泰集團 忠興開發 富邦 台灣汽車客運 大陸工程 頂好企業 誠品 基泰建設 基泰建設 新光人壽保險 新光人壽保險 新光人壽保險 新光人壽保險 國產、中興保全、惠普 中鼎工程 嘉新資產、嘉泥建設
出租率（％） 100 100 96.4 92.8 97.5 99.7 100 100 100 99.1 100 100 87.4 100 100 97 100 98.29 95 96 95 100 96 100 81
估價額度（元） 10,490,000,000 1,760,000,000 1,680,000,000 3,651,030,000 2,057,855,000 1,483,170,000 4,516,000,000 4,516,000,000 4,516,000,000 4,516,000,000 1764,000,000 1798,000,000 3740,000,000 1,624,120,000 1,533,810,000 643,075,000 1,280,000,000 1,165,000,000 5,739,470 1,119.960 1,093,505 3,089,050 1,926,200,000 1,500,860,000 850,370,000
「不動產投資信託基金」REITs一度大熱門，第一夫人吳淑珍也曾經投資。不過台灣的REITs市場動能漸失，理由是商用不動產價格上漲，租金收益率下降；利率走高，利差縮小；以及法規調整緩慢，分離課稅稅率可能進一步提高到百分之十。到去年十一月底為止，在証交所掛牌上市的REITs一共有八檔，總規模五百二十六億，不過，這當中最後一檔「駿馬一號」去年五月上市之後的半年多來，已經沒有新的REITs問市。
商用不動產價格上漲，但是租金上漲卻有時間上的落差，這段短中期的期間，平均租金的收益率可能走低，一般REITs管理機構以百分之五為目標，才能滿足投資人百分之四的淨報酬預期，不過，台北市不動產上漲，去年商用不動產的平均毛收益已經下降到百分之四到四點五之間。
央行持續升息，REITs和其他固定收益商品的利差縮小；REITs目前是封閉型基金，不得追加募集，缺乏彈性；以及分離課稅百分之六很可能提高到百分之十，也是REITs退燒的原因。
不過，REITs還是可以讓機構投資人分散投資組合，而辦公大樓空置率下降，長期下來還是能夠催化租金上漲，有助於REITs的租金收益。(2008/02/19) 。
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